任志强:土地“倒爷”拥有合法性 其实不全是犯法

2019-04-10 11:00:38 来源:中国新闻网
记者: 来源:中国新闻网

倒地则不同于走私,走私大多混过了国门之后就很难分辨真伪了,除海关之外消费者难以在市场的交易中查清楚来源。但倒地则不同,不管前面有多少的不合法行为,都必须在最后的一关中得到验证,即土地的权属确认中得到官方的认可,否则前端的所有行为都无法在结果中得到保证。没有土地权属的官方认证,土地都不可能成功的进行交易。

因此在所有的倒的行为中,倒地者凡是最终能获得政府官方认可的都应该是合法并且合理的行为。

早于《中国房地产管理法》数年之前生效的《中国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(目前仍有效的条例)中明确规定了土地的出让和土地使用权转让的权利与合法性。1995年生效的《房地产管理法》也明确了房地产开发企业的盈利目的性和对违法转让土地使用权的法律责任。这也就意味着国家的法律不但允许依法的进行使用权的转让与交易,也对这种合法的“倒”给以法律的保护。

土地供给政策实行严格的“招拍挂制度”之前,大量的土地是以协议形式出让的。政府将这些未开发的土地通过协议出让的方式委托市场完成了土地的一级开发和成片的规划,并依法允许这些土地开发的企业将一部分土地合法转让给二级开发的企业进行房产开发。既解决了统一城市规划的问题,又解决了政府资金、人力短缺的问题,加快了城市招商引资与开发建设的步伐,而土地一级开发到二级开发之间的利润就是吸引企业投入一级开发资金、人力的诱因,也是政府交换中所支付的对价。

实行“招拍挂”制度之后,仍有大量政策变化交叉中的遗留问题,于是就有了“8.31”大限,也有了大量遗留转为土地一级开发的情况,仍保留了这样一个一、二级开发之间的转让与已取得二级开发权的转让。这些都创造了“倒”的机会,也更明确了房地产开发中的土地开发与房屋开发职能。土地的开发也是本职工作,土地的转让也是合法生意。

自2002年起,连续数年的调控政策变化,从鼓励支持到打压、限制,从防止过热到抑制消费,金融政策随着调控的指挥棒忽左忽右的摆动、拆迁政策的多变、历史遗留问题等也让许多地区、城市都出现了大量的经济纠纷导致的烂尾地、烂尾楼。而解决这些烂尾地、烂尾楼纠纷的最好方式,除了法院的拍卖之外,就是企业的重组和土地使用权的转让。这就形成了除公开土地出让之外的另一个市场,也给“倒”开辟了一个施展才能的阵地和发财的机会。

任何市场经济中都必然会有人投资于调节市场供求关系余缺的行为,这种余缺包括从资源到商品的几乎所有领域。从石油、黄金到外汇和粮食,甚至于猪肉与白菜。尤其是当官方判断的供给无法对市场给以充分的保障时,这种投资与交易就更为重要了,否则怎么会有期货市场、二手车市场的建立和铁矿石的涨价与现价之差呢?商品市场就更不用说了,利用地区差、产地差、需求差、运输差、存储差而调节余缺而获利的行为更是比比皆是了。

难道其他的资源与商品都可以存储于转让或叫“倒卖”或叫投资,就只有土地不能合法的存储与转让吗?难道那些烂尾的土地和楼盘就继续和只能烂着吗?难道利用信息资金与专业技术进行土地的开发有错吗?难道土地不是一种商品,并且具有投资和转让的合法性吗?

大多数人在讨论问题时,是凭感觉而非靠法律。许多人甚至是依赖于情绪而产生偏激,更有人在媒体与网络中发布谬论认为这种“倒”是“通货膨胀”的隐形推手。

从逻辑上而言,只有垄断的一方才可能用垄断而造成的市场的供给短缺以推动价格的扭曲型上涨,否则增加了市场化中的流通量和供给方式只会在非垄断的竞争中让市场中的价格下降合理和平稳。

现实中也同样,没有垄断的前提下,任何“倒”都不可能推高物价,土地的“倒爷”们一定是用比市场公开“招拍挂”更低的价格才有倒地的机会,否则开发商一定会从公开市场中获取土地以避免交易中的风险和土地溢价无法进入成本而多交土地增值税的风险。毫无疑问的是没有更便宜的价格作为诱因,是不会有人愿意承担非公开交易产生的任何风险的。

尤其是银行严格控制土地信贷,不许用银行贷款给开发商购地,也必须交足土地出让金之后,才能获得土地权属证书,使“土地倒爷”们成为自有资金投资者和要承担土地价格变化风险的交易方,更不可能用高于土地市场公开价格进行交易。如果“土地倒爷”们的土地价格高于市场价格就难以成交,如果低于就不会推动价格的上涨,反而有助于对价格的平抑。

许多土地的“倒爷”们转让的并非是已出让的土地,而是转让了法定的二级开发权,大量历史遗留问题形成了“8.31”之前拥有了二级开发的建设用地权。政策的变化打乱了原有的开发模式与程序,于是许多开发权就变成了稀缺资源并具有了价值,转让这种开发权也成为了一种“职业”。“倒地”至少要支付大量的资金,有许多费用与成本,而开发权的转让却获利不少、成本颇低。

所有的“倒”都来自于经济制度的背景,让“倒”具备了赢利的条件,贸易如此、资源更是如此。土地供给的垄断以及计划落后于现实会必然造成市场中交易的差价,更重要的则是“土地公有制度”所决定的财富分配手段,必然会让更多的人利用这种公权向市场转移过程中的一切机会,合法的取得更高的利润。

要批评和攻击的不是市场中的合法行为,如合法的土地转让、合法的不动产投资、以及一切用合法手段获利的行为。如果从情理而非法律的角度认为这些投资与转让尚有可指责的短点,那么一定是法律或经济制度中存在着的问题。要改的恰恰是让社会无能坚守贞操的法律或制度。仅仅用情理去限制与攻击市场的行为,不如让法律来判断事实,否则就永远不会有公民的权利保障和生活的起点公平。(任志强)

本文引用自:手机赌博 | http://www.0o95.com/

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